Продать душу за квадратные метры и дефолтный бонд: вызовы рынка жилья

Рынок жилой недвижимости в России за последние годы претерпел значительные изменения под воздействием макроэкономических факторов, изменений в законодательстве и колебаний покупательской активности. Жилая недвижимость традиционно остается одним из наиболее востребованных активов для инвесторов и покупателей, обеспечивая как сохранение капитала, так и возможность получения дохода.

Однако текущая ситуация характеризуется рядом вызовов: от роста цен на квадратный метр до накопления избыточных запасов нераспроданного жилья.

Для инвесторов рынок жилой недвижимости интересен своей устойчивостью в долгосрочной перспективе, но требует внимательного анализа текущих рисков. Для покупателей жилья актуальность темы обусловлена ростом стоимости жилья и доступностью ипотечного (льготного) кредитования.

За последний год средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в городах-миллионниках России выросла на 12%, в Москве, например, метр подорожал на 10,7% (до 535,3 тыс. руб.).

Основными драйверами роста стали инфляция, увеличение себестоимости строительства (рост цен на стройматериалы и логистику), а также эффект от высокого спроса на фоне действующих государственных программ льготной ипотеки.

По наблюдениям «АВИ Кэпитал», на вторичном рынке ситуация менее однозначна. В некоторых регионах наблюдается стагнация или даже снижение цен из-за увеличения предложения и снижения покупательской способности населения.

Уже весьма длительный период покупка жилья с использованием ипотеки превратилась в своеобразный вызов собственной платежеспособности. Например, при средневзвешенной ставке 24,48% переплата за квартиру стоимостью 17 млн рублей (эконом и комфорт класс) может составить до 60 млн рублей за 20 лет кредитования. Предсказуемо, что это вынуждает большую часть покупателей откладывать приобретение жилья или искать альтернативы на вторичном рынке. В связи с этим в крупнейших городах России (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и др.) объемы нераспроданного жилья выросли от 30% до 50% за последний год. Его избыток оказывает давление на девелоперов, вынуждая их предлагать скидки или акции для стимулирования продаж для раскрытия эскроу-счетов. Однако эти меры пока не приводят к значительному снижению цен: большинство девелоперов предпочитают замораживать проекты вместо того, чтобы продавать жилье ниже себестоимости.

Всё это существенно влияет на долговую нагрузку компаний. Публичный долг девелоперов на данный момент составляет 358,5 млрд рублей, показатель ND/EBITDA у многих превышает уже критической отметки в 4,5, а кредитное качество застройщиков всё ещё оставляет желать лучшего (максимальный кредитный рейтинг только у ПИКа АА- от НКР, у остального большинства в окрестностях ВВВ).

Таким образом, мы видим известные риски как для желающих инвестировать в ценные бумаги данной отрасли, так и для людей, планирующих, казалось бы, базовую, но столь нереалистичную сейчас покупку собственного жилья. И тем, и другим стоит быть более внимательными к самим застройщикам: выбирать крупных надёжных девелоперов с хорошей репутацией и диверсификацией проектов, пользоваться специальными (федеральными, региональными, от застройщиков и банков) льготными программами, тщательно вчитываясь в условия, и надеяться на скорое снижение ключевой ставки, а за ней и ставок по ипотеке.

Анастасия Найшева

Специалист Управления аналитических исследований

ПРАЙМ